Het bestuursrechtelijk relativiteitsvereiste: is de rol van concurrenten toch niet uitgespeeld: deel 2

In mijn vorige column schreef ik dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de advocaat-generaal om advies heeft gevraagd over een correctie op het relativiteitsvereiste voor concurrenten. Bij invoering van die correctie zouden concurrenten toch een beroep kunnen doen op schending van een geschreven norm die niet hun belang beoogt te beschermen als die normschending ook in strijd is met een ongeschreven zorgvuldigheidsnorm die wél de belangen van de concurrente beschermt (zoals het gelijkheidsbeginsel of het rechtszekerheidsbeginsel). Concurrenten die een beroep doen op de ladder voor duurzame verstedelijking hebben het sinds de uitspraak van de Afdeling van 20 mei 2015 moeilijk: alleen als de concurrerende ontwikkeling leidt tot relevante leegstand, zal het beroep op de ladder inhoudelijk worden behandeld. Omzetdaling, beëindiging van bedrijfsactiviteiten en (als gevolg daarvan) leegstand van het eigen bedrijfspand wordt niet als relevante leegstand beschouwd, tenzij het bedrijfspand dermate bijzondere bouwkundige dan wel locatiespecifieke eigenschappen heeft dat andersoortig gebruik van dat pand (bijv. door transformatie) niet of onder nadelige condities tot de mogelijkheden behoort. Ook als er door de ontwikkeling leegstand ontstaat in de omgeving van het eigen bedrijfsgebouw van de concurrent, kan toch een inhoudelijke laddertoets plaatsvinden. In een uitspraak van 9 september 2015 werd gesteld dat de ontwikkeling zou leiden tot leegstand in de omgeving van het pand van de concurrenten die de ontwikkeling aanvochten. Het ging om een drietal bouwmarkten. De eerste bouwmarkt was gevestigd naast de beoogde nieuwe locatie van de concurrent. De bouwmarkt stelde dat niet was uitgesloten dat de komst van de concurrent zou leiden tot sluiting van het voorziene bedrijfspand, hetgeen zou kunnen leiden tot verloedering, en daarmee een aantasting van het ondernemersklimaat. De Afdeling oordeelt dat de bouwmarkt een beroep kan doen op de ladder. De tweede bouwmarkt was gevestigd op een aantal kilometers afstand van de beoogde nieuwe locatie van de concurrent. Op die locatie zat zij met slechts één andere publiekstrekker, die als gevolg van de ontwikkeling mogelijk de deuren zou moeten sluiten. Dit werd door de gemeenteraad bevestigd. De Afdeling oordeelt dat de ontwikkeling mogelijk leidt tot leegstand in de omgeving en daarmee een aantasting van het ondernemersklimaat dat de tweede bouwmarkt een beroep kan doen op de ladder. De derde bouwmarkt vergaat het slechter. Deze was op een aantal kilometer gelegen op een solitaire locatie. Op een solitaire locatie kan (per definitie) geen relevante leegstand ontstaan in de omgeving, zodat de Afdeling de derde bouwmarkt niet toelaat tot de inhoudelijke laddertoets, maar diens beroep afwijst op grond van het relativiteitsvereiste.

Conclusie

Concurrenten die aannemelijk kunnen maken dat de voorziene ontwikkeling leidt tot leegstand in de omgeving van hun bedrijfspand, kunnen een inhoudelijke laddertoets afdwingen en worden niet getroffen door het relativiteitsvereiste