Tussenverhuurder failliet

De tussenverhuurder gaat failliet, moet de onderhuurder aan hem betalen? De Hoge Raad oordeelde in zijn uitspraak van 23 februari 2018 over de situatie dat een tussenhuurder failliet gaat. Moet de onderhuurder dan aan de tussenverhuurder huur blijven betalen? De kantonrechter en het gerechtshof oordeelden dat de tussenverhuurder geen huurgenot meer kon leveren en de onderhuurder daardoor geen huur aan de tussenverhuurder hoefde te betalen. De Hoge Raad oordeelde echter anders. Wat speelde er? Deze zaak had betrekking op de huur (lease) van vrachtauto’s. De uitspraak is ook van belang voor de verhuur van vastgoed . Bij de uitspraak zijn twee onderhuurders betrokken. Ik richt mij op één daarvan, KAV (“Kan Alles Vervoeren”). De vrachtauto fabrikant MAN had een vrachtauto verhuurd (“in lease verstrekt”) aan Runner Truck Lease & Rental (RTL). RTL had deze doorverhuurd (onderverhuurd) aan KAV. Op 1 december 2012 ging RTL failliet. MAN beëindigt de hoofdhuur per 3 december 2012. MAN neemt de vrachtauto vervolgens op 18 maart 2013 in beheer. De curator vordert van KAV de huur tot 18 maart 2013. De vraag speelde of de curator tussen 3 december 2012 (het einde van de hoofdhuur) en 18 maart 2013 (toen MAN de vrachtauto in beheer nam) wel het huurgenot had geleverd. De hoofdhuur was immers geëindigd. De curator was daardoor niet langer bevoegd tot onderverhuur. Op die grond wezen de kantonrechter en het gerechtshof de vorderingen van de curator af. De Hoge Raad had echter een andere invalshoek. De Hoge Raad overwoog dat KAV de vrachtauto ook na 3 december 2012 had kunnen gebruiken. De Hoge raad oordeelde dat de curator hierdoor wel het huurgenot bleef leveren. Dat zou pas anders zijn wanneer MAN – kort gezegd – de vrachtauto zou opeisen. Dat gebeurde pas op zo’n 3,5 maand later, op 18 maart 2013. MAN mocht dat ook. Is de onderverhuurder niet bevoegd om onder te verhuren dan is dat pas van belang wanneer, zoals de Hoge Raad het formuleert, (i) een ander tegenover de huurder een beter recht pretendeert te hebben en (ii) het als gevolg daarvan tot een feitelijke stoornis van het gebruik komt. Dat gebeurde hier pas op 18 maart 2013. KAV moest de onderhuur tot dat moment dan ook betalen. De Hoge Raad oordeelde verder dat de huur aan de tussenverhuurder (de curator) toekomt en niet aan de hoofdverhuurder (MAN). Dat geldt ook indien de onderhuur komt te eindigen en de onderhuurder een gebruiksvergoeding voor voortgezet genot verschuldigd is. Ook die komt dan aan de tussenverhuurder toe. De uitspraak is hier gepubliceerd: ECLI:NL:HR:2018:284 Wat is het belang voor de praktijk? Voor een onderhuurder Wanneer de hoofdhuur eindigt ontstaat voor een onderhuurder een onzekere situatie. De onderhuurder weet niet wanneer de hoofdverhuurder zich meldt om het gehuurde op te eisen. Hij weet ook niet of de hoofdverhuurder wellicht rechtstreeks aan hem wil verhuren. De hoofdhuur kan eindigen wanneer, zoals hier, de tussenhuurder failliet gaat. Dat kan zich ook voordoen wanneer de hoofdhuurovereenkomst op een ander manier komt te eindigen zoals door een uitspraak van een rechter. Daarbij geldt dat alleen de onderhuurder van zelfstandige woonruimte een wettelijke bescherming heeft. De Hoge Raad geeft in zijn uitspraak aan dat een onderhuurder in die onzekere situatie aan de curator kan sommeren om te verklaren dat hij het huurgenot blijft leveren. Doet de curator dat niet, dan kan de onderhuurder de onderhuurovereenkomst ontbinden. Dit is gebaseerd op de zogeheten ‘anticipatory breach’ (voortijdig verzuim) die in de wet is geregeld.  Overigens is naar mijn mening verdedigbaar dat vaststaat dat de tussenverhuurder op afzienbare termijn tekort zal komen zodat de onderhuurder ook zonder een sommatie om na te komen de onderhuurovereenkomst mag ontbinden. Voor de hoofdverhuurder De hoofdverhuurder doet er goed aan het gehuurde zo snel mogelijk op te eisen. Hij kan dan, indien gewenst, een rechtstreekse huurovereenkomst met de onderhuurder sluiten. Overleg met de onderhuurder ligt voor de hand. Bij de verhuur van een onroerende zaak (een pand) kan de huurovereenkomst alleen niet (zoals bij de huur van deze vrachtauto’s) buiten de rechter om worden ontbonden. De hoofdverhuurder moet in dat geval opzeggen op basis van artikel 39 van de faillissementswet. Daarbij geldt een opzeggingstermijn van 3 maanden. Meer weten? Bij vragen kunt u contact opnemen met ondergetekende of met een andere advocaat van de sectie huurrecht van Holla Advocaten. Egbert Schelhaas