Leegstandsschade

Huur en garantie voor leegstandsschade bij faillissement In artikel 39 Fw is bepaald dat indien de gefailleerde huurder is, de huurovereenkomst door zowel de huurder als de verhuurder kan worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van - samengevat – maximaal drie maanden. De opzegging van de huurovereenkomst door de curator van de huurder is ook een regelmatige beëindiging van die overeenkomst. In veel huurovereenkomsten wordt contractueel bepaald dat, in geval van eerdere beëindiging van de huurovereenkomst dan voorzien, de huurder een schadevergoeding verschuldigd is ter grootte van de huur die zou zijn verkregen als de huur zou zijn doorgelopen tot de expiratiedatum van de huurovereenkomst; de zogenaamde leegstandsschade. Nu kan die vordering, zoals de Hoge Raad bepaalde in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest, niet geldend gemaakt worden tegenover de curator. Dat betekent niet dat een dergelijke contractuele vordering niet bestaat, maar zij wordt bij de afwikkeling van het faillissement niet in aanmerking genomen. Zij is, met andere woorden, niet-verifieerbaar. Toch is het ontstaan van een dergelijke vordering op de gefailleerde huurder relevant, omdat het regelmatig voorkomt dat een derde zich borg of garant stelt voor de nakoming van de verplichtingen van de gefailleerde jegens de verhuurder uit hoofde van de huurovereenkomst. Denk daarbij aan hoofdelijke aansprakelijkheid van de moedervennootschap of een bankgarantie. De vraag die dan rijst is of die derde, die garant staat voor een dergelijke vordering, op zijn beurt weer een vordering krijgt waarvoor hij wel kan opkomen in het faillissement. Die vraag werd ontkennend beantwoord door de Hoge Raad in het arrest Nieuweburen/Romania Beheer. De rechtsvraag die vervolgens opdoemde was of de derde, in dat geval een bank, die vordering wel zou kunnen verrekenen met bij de bank aangehouden creditsaldi. Maar ook die vraag werd door de Hoge Raad ontkennend beantwoord, in het arrest TEP/Curatoren Autodrôme. De enige vraag die dan nog voor ligt is of een derde die garant staat voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals een bank, dan de vordering die hij verkrijgt door de voldoening van de leegstandsschade kan verhalen onder gestelde zekerheden. Ook die vraag lijkt te zijn beslecht in het op 17 februari 2017 gewezen arrest Hansteen/Verwiel q.q., waarbij de Hoge Raad over specifiek deze vordering overweegt dat de aard van die vordering er aan in de weg staat dat deze ten laste van de boedel wordt gebracht. Dat betekent dat banken die een bankgarantie stellen voor verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst er op beducht moeten zijn dat zij een claim onder die garantie uit hoofde van de leegstandsschade niet kunnen verhalen onder hun zekerheden. Zij doen er ook verstandig aan hun bankgaranties op dit punt aan te passen. Voor verhuurders die een beding hebben gemaakt ter zake de leegstandsschade en een bankgarantie hebben die alle verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst garandeert ontstaat ook een nieuwe situatie. Voor hen kan het van belang zijn de huurovereenkomsten die zij aangaan zodanig in te richten dat zij bij faillissement de huurovereenkomst kunnen ontbinden en aan die ontbinding een schadevergoeding verbinden. In dat geval is immers sprake van een concurrente verifieerbare vordering die onder gestelde zekerheden kan worden verhaald en mogelijk ook onder gestelde garanties kan worden verhaald. Voor vragen over leegstandschade, neem gerust contact met ons op. W.J.G. Smits M.J.W. van Ingen