De Eerste Kamer heeft ingestemd met de Wet Betaalbare Huur - wat zijn de gevolgen?

Dit zijn de hoofdlijnen van de Wet Betaalbare Huur:

• Bij de ‘gereguleerde huur’ gaat het op dit moment om woningen met een kwaliteit tot en met 147 punten. Dit correspondeert nu met een huurprijs van € 879,66. Alles daarboven is ‘geliberaliseerd’. De gereguleerde huur categorie wordt opgetrokken tot en met 186 punten. De categorie ‘geliberaliseerde huur’ (de vrije sector) begint door deze wet dan ook pas bij 187 punten (nu: € 1.123,13);
• De categorie die door deze wet wordt gereguleerd, met een kwaliteit tussen 147 en 186 punten, wordt ‘middenhuur’ genoemd;
• Het wordt verboden om te verhuren voor een volgens de wet te hoge huurprijs. Bij de huurovereenkomst moet een puntentelling worden gevoegd. Gemeenten kunnen handhaven.
• Via Huurcommissie is altijd een verlaging mogelijk tot de maximaal redelijke huurprijs. Op dit moment geldt voor de toets van de aanvangshuurprijs een periode van 6 maanden na de huuringangsdatum;
• Er vindt nog één verhoging/indexering per 1 juli 2024 plaats. Daarna wordt het telkens per 1 januari;
• De categorie ‘middenhuur’ mag geïndexeerd worden conform de CAO lonen + 1%. Verhuurders moeten dan wel een indexeringsclausule opnemen;
• De werking van de wet tot beperking van de indexering in de vrije sector wordt verlengd tot mei 2029;
• Wordt een verhuurder vaak bij de huurcommissie in het ongelijk gesteld (vaker dan 3 keer) dan betaalt de verhuurder een ‘kostendekkend’ griffierecht (ca. € 1.850,00);
• Alle huurders kunnen voor de servicekosten naar de huurcommissie, dus ook de huurders in de vrije sector;
• Voor nieuwbouw woningen die worden gebouwd na 1 juli 2024 maar voor 1 januari 2028 geldt gedurende 20 jaar een huuropslag van 10%;
• Aan A en B energie-labels worden extra punten toegekend, bij lagere energie-labels is juist sprake van een kortging (label E : min 4 punten, F min 9, G min 15), behalve bij monumenten;
• Bij monumenten is een toeslag van +35% van toepassing (nu: 50 punten);
• Wanneer een huurwoning wordt verduurzaamd is onder voorwaarden een huurprijsverhoging mogelijk, maar de huurprijs kan daardoor niet geliberaliseerd worden;
• Wanneer een buitenruimte ontbreekt volgt 5 punten aftrek. Buitenruimtes worden iets anders gewaardeerd (2 punten en 0,35 per m2, indien gemeenschappelijk 0,75 punt per m2 gedeeld door het aantal woningen);
• De 'WOZ-cap’ (maximaal 33%) was al eerder ingevoerd en gaat nu dus gelden voor alle woningen tot 187 punten;
• Ook het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen (kamers) wordt aangepast, waaronder de introductie van de WOZ-waarde als factor. Een aantal situaties leidt tot 4 aftrekpunten (waaronder: kleiner dan 8m2, een klein raam), de maximale huur kan 25% hoger zijn;
• Bij een toegestane ‘kamerbewoning’ door 3 of meer personen wordt het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woningen van toepassing, ook al is de woning aan één huurder verhuurd.

De hoofdlijnen van het overgangsrecht zijn:

• Voor bestaande huurovereenkomsten ten aanzien van wat ‘middenhuur’ gaat heten blijft de huidige wetgeving van toepassing;
• Echter: wanneer de huur nu al gereguleerd moest zijn (op dit moment: lager dan € 808,06), maar de overeengekomen huurprijs hoger is, dan moet deze per 1 januari 2025 worden verlaagd tot de huur conform het puntenstelsel. Dit kan zich – kort gezegd - voordoen wanneer de huurder niet binnen 6 maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de huurprijs door de huurcommissie heeft laten toetsen.

Verhuurders van woningen liggen in Den Haag al een tijd onder het vergrootglas en worden bepaald kritisch bejegend. Eerder is al de wet goed verhuurderschap ingevoerd. Daarvoor was in veel gemeenten al een zelfbewoningsplicht ingevoerd. De overdrachtsbelasting voor verhuurders werd verhoogd. In de nabije toekomst worden de huurinkomsten naar verwachting veel zwaarder belast. In hoeverre dit alles gaat helpen bij het oplossen van de woningnood is de vraag.