Corona: huur betalen?

Corona: Moet de huurder blijven betalen? Het kabinet heeft op 15 maart jl. aanvullende ‘coronamaatregelen’ getroffen. Deze houden onder meer in dat de horeca vanaf 15 maart tot en met 6 april gesloten is. Wat is de invloed hiervan op lopende huurovereenkomsten? Moet een huurder die zijn gehuurde restaurant ruimte niet meer kan gebruiken de huur blijven betalen? En hoe zit dat met de huurder van een winkel die besluit zijn winkelruimte wegens gezondheidsrisico’s te sluiten? Indien de huurder zijn (horeca)onderneming in het gehuurde moet sluiten door de kabinetsmaatregelen dan levert dit overmacht op. Overmacht houdt in dat het feit dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt niet aan de huurder kan worden verweten (juridisch gezegd: niet aan hem kan worden toegerekend). Overmacht Men kan zich afvragen of het sluiten van een winkel zonder een expliciete overheidsmaatregel ook overmacht oplevert. Dat hangt er van af. Waar het om gaat is of de belemmering zo ernstig is dat de nakoming in de concrete omstandigheden voor de huurder onmogelijk is of als te bezwaarlijk moet worden gezien. Dat laatste is op zijn minst verdedigbaar wanneer de huurder de winkel sluit in verband met concrete corona gezondheidsrisico’s. Boetes Overmacht van de huurder heeft in ieder geval tot gevolg dat de verhuurder geen aanspraak kan maken op nakoming van de exploitatieverplichting. Ook kan de verhuurder geen aanspraak maken op schadevergoeding doordat de huurder niet exploiteert. En de boetes? Het is mogelijk om een boete overeen te komen die ook bij overmacht verschuldigd is. Dat gebeurt alleen meestal niet. De boete in het ROZ model winkelruimte 2012 gaat uit van een boete die kan worden opgeëist indien de huurder in gebreke wordt gesteld. Dus: de huurder moet een verwijt gemaakt kunnen worden en kan dus een beroep doen op overmacht. Daarnaast is de kans groot dat een rechter mogelijke boetes (zeer) sterk matigt. Vermindering van de huurprijs En dan de hamvraag: is de huurder verplicht om de huur te betalen? Op basis van de wet kan een huurder bij de rechter een vermindering van de huurprijs vorderen indien sprake is van een gebrek. De definitie van ‘gebrek’ is behoorlijk ruim. Het gaat er kort gezegd om dat het gehuurde niet het genot kan verstrekken dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. In de rechtspraak is echter uitgemaakt dat veel omstandigheden voor rekening van de huurder komen. Dit vloeit voort uit, zoals de wet dat noemt, de in het maatschappelijk verkeer geldende opvattingen. Zo komen tegenvallende bezoekersaantallen normaliter voor rekening van de huurder. Verdedigbaar is naar onze mening dat de omstandigheid van (in ieder geval) op last van de overheid gesloten commerciële ruimten op grond van die ‘verkeersopvattingen’ slechts voor de helft voor rekening van de huurder komt (juridisch vertaald: aan de huurder wordt toegerekend). Dat zou naar onze mening passen bij deze ‘coronaramp’. Wij denken dat in het maatschappelijk verkeer breed gedragen wordt dat de nadelige gevolgen van deze ramp zoveel mogelijk worden verdeeld. In de meer recente ROZ algemene voorwaarden is het beroep op een dergelijke huurprijsvermindering echter uitgesloten. Dat maakt het voor huurders een stuk lastiger. Vangnet Dan is er altijd nog het ‘vangnet’ van de onvoorziene omstandigheden. In de economische crisis werd diverse keren een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan. Daarvan werd in verreweg de meeste gevallen aangenomen dat zo’n crisis ondernemersrisico is. Bij de coronamaatregelen kan dat echter anders liggen. Dat zijn maatregelen die, zo lijkt ons, bij het sluiten van de huurovereenkomsten echt niet voorzienbaar waren en niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd. Wij kunnen ons voorstellen dat het redelijk is dat huurder en verhuurder op grond van onvoorziene omstandigheden ieder de helft van de huur voor hun rekening nemen over de periode dat een huurder het gehuurde niet mag (of eventueel kan) gebruiken als gevolg van – kort gezegd – de coronamaatregelen . Iedere partij draagt dan de helft van het onvoorziene nadeel als gevolg van de ‘coronasluiting’. Dit zal ongetwijfeld nog ver nadat het coronavirus in Nederland is bedwongen tot juridische discussie gaan leiden. Dit was een bijdrage van Egbert Schelhaas en Gertjan Hamers in het vastgoedjournaal.