Circulariteit en huren

Circulariteit en het wegneemrecht van de huurder In toenemende mate komen huurders en verhuurders van kantoor- en bedrijfspanden overeen zich in te zetten voor de realisatie van duurzame doelstellingen. Deze afspraak is niet voor niets opgenomen in de standaard huurovereenkomst van de ROZ. Vanuit een circulaire doelstelling is het natuurlijk mooi als een huurder circulaire materialen mag aanbrengen en deze bij een verhuizing naar een ander bedrijfspand mag verwijderen en meenemen naar de nieuwe locatie. De vraag is echter (i) of een huurder voorzieningen in het gehuurde mag aanbrengen en (ii) of de huurder deze ook weer mag verwijderen. Mag de huurder zomaar voorzieningen aanbrengen? Op grond van de wet (artikel 7:215 BW) is een huurder bevoegd de inrichting of de gedaante van het gehuurde te veranderen,

• indien die veranderingen bij het einde van de huur maar zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, of
• indien hij toestemming van de verhuurder heeft, of
• indien hij een vervangende machtiging van de rechter heeft.

Of sprake is van noemenswaardige kosten is sterk afhankelijk van de specifieke omstandigheden. De jurisprudentie daarover loopt uiteen. Er zijn uitspraken waarbij kosten ter hoogte van € 1.000,00 al  noemenswaardig werden geoordeeld. De kans is dus groot dat toestemming van de verhuurder nodig is. Een huurder doet er dus verstandig aan de toestemming van de verhuurder te vragen voordat hij voorzieningen wil aanbrengen. Natrekking De vervolgvraag is of de door de huurder aangebrachte voorzieningen eigendom worden van de verhuurder. Op grond van de wet (artikel 3:4 jo 5:3 BWis de eigenaar van een zaak immers ook eigenaar van alle bestanddelen van die zaak. Is de voorziening aan te merken als een bestanddeel van het gehuurde, dan zou de verhuurder dus eigenaar worden van de door de huurder aangebrachte voorzieningen en zou de huurder niet bevoegd zijn die voorzieningen weer te verwijderen. Dat eigendomsrecht wordt echter doorbroken door het wegneemrecht van de huurder. Het wettelijk wegneemrecht van de huurder  De wet bevat in artikel 7:216 lid 1 BW een regeling voor door de huurder aangebrachte voorzieningen. Deze houdt in: “De huurder is tot de ontruiming bevoegd de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan te maken, mits daarbij het gehuurde in de toestand wordt gebracht, die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht.” De huurder mag de aangebrachte voorzieningen in beginsel dus wegnemen. Daarmee doorbreekt het wegneemrecht de natrekking en daarmee het eigendomsrecht van de verhuurder. Vanuit het huurrecht bekeken, is het dus niet relevant of een door de huurder aangebrachte voorziening als gevolg van natrekking bestanddeel is geworden van het gehuurde en daarmee eigendom van de verhuurder. Ook een faillissement van de verhuurder of beslag op het gehuurde staan niet in de weg aan het wegneemrecht van de huurder. Is de huurder eenmaal bevoegd bepaalde (circulaire) voorzieningen aan te brengen, dan hoeft de huurder dus niet bang te zijn dat deze per se moeten achterblijven in het gehuurde. De huurder moet er wel rekening mee houden dat hij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een toestand brengt die redelijkerwijs in overeenstemming is met de oorspronkelijke toestand van het gehuurde. Het wegnemen – of wegbreken – moet dus zorgvuldig gebeuren. De huurder hoeft het gehuurde daarbij niet in de oorspronkelijke toestand terug te brengen, nu de wet spreekt van redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke toestand. Kan de huurder niet voldoen aan deze eis, dan kan de huurder geen gebruik maken van het wegneemrecht. Huurders doen er dus verstandig aan bij het voornemen tot het aanbrengen van voorzieningen al rekening te houden met de (on)mogelijkheid tot het kunnen wegnemen van deze voorzieningen. Wat als de huurder geen gebruik maakt van zijn wegneemrecht  Op grond van artikel 7:216 lid 2 BW is een huurder niet verplicht geoorloofde voorzieningen bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen. De huurder kan er dus voor kiezen aangebrachte voorzieningen in het gehuurde achter te laten. Huurders kiezen daar op grote schaal voor, vooral wanneer de kosten voor verwijdering van de voorzieningen de waarde van de voorzieningen overstijgen. Met de toenemende vraag naar circulaire bouwmaterialen, zal dat naar verwachting minder snel het geval zijn. Het kan dan echter alsnog efficiënter zijn om de voorzieningen achter te laten, bijvoorbeeld wanneer deze specifiek zijn afgestemd op het gehuurde. Dat zal bijvoorbeeld het geval zijn bij kozijnen met een afwijkende maat. Op grond van artikel 7:216 lid 3 BW kan de huurder verhuurder in veel gevallen wel een vergoeding vragen voor de achtergelaten geoorloofde voorzieningen. Als de huurder geen gebruik maakt van zijn wegneemrecht, wordt de door de huurder aangebrachte voorzieningen eigendom van de verhuurder. De verhuurder kan deze voorzieningen dan mee verhuren aan een opvolgend huurder. De verhuurder doet er verstandig aan deze mogelijkheid zorgvuldig te overwegen. Verhuurt hij de voorzieningen mee, dan heeft hij – behoudens kleine herstellingen – ook de onderhoudsverplichting met betrekking tot deze voorzieningen. Wil de verhuurder die onderhoudsverplichting niet op zich nemen, dan kan hij er ook voor kiezen de aangebrachte voorzieningen enkel in gebruik te geven aan de opvolgend huurder. De huurder mag de voorzieningen dan wel gebruiken, maar heeft geen recht op onderhoud, herstel en vervanging van de voorzieningen. Ook voor wat betreft deze onderhoudsverplichting kunnen verhuurder en huurder afwijkende afspraken maken. In de praktijk spreekt een vertrekkend huurder vaak met een opvolgend huurder af dat deze laatste de door de vertrekkend huurder aangebrachte voorzieningen overneemt. De opvolgend huurder komt ten aanzien van deze voorzieningen echter geen wegneemrecht toe. Het wegneemrecht van de huurder kan immers slechts tot aan de ontruiming worden uitgeoefend. Na het einde van de huurovereenkomst eindigt dus ook het wegneemrecht met betrekking tot de gedurende die huurovereenkomst aangebrachte voorzieningen. Wil de opvolgend huurder de van de vertrekkend huurder overgenomen voorzieningen bij het einde van de huurovereenkomst alsnog kunnen wegnemen, dan dient hij dat met de verhuurder overeen te komen. Afwijkende afspraken In het voorgaande is uitgegaan van de rechten en plichten op grond van de wet. Voor de huur en verhuur van bedrijfsruimte betreft artikel 7:216 BW echter regelend recht, zodat partijen daarvan kunnen afwijken. Dat wordt ook op grote schaal gedaan. De in de praktijk veel gebruikte ROZ-voorwaarden kennen een van de wet afwijkende regeling voor wat betreft de bevoegdheid om het gehuurde te wijzigingen en het wegneemrecht.